Immobilienblase? Haben wir bald mehr Zwangsversteigerungen?

Ob wir aktuell eine Immobilienblase haben, möchte ich nicht bewerten. Hier geht es um die eventuellen Auswirkungen. Durch die positive Entwicklung des Immobilien Marktes in fast allen Regionen Deutschlands und gerade in den Ballungsgebieten, möchte man meinen, dass eine stätige Wertsteigerung von Immobilien schon Gesetz ist. Dem ist aber mit Nichten so. Es ist zwar aufgrund der Inflation unwahrscheinlicher, dass die Preise sinken, jedoch gibt es auch eine Deflation. Zeit und Boden kann man nicht vermehren, an sich müssten die Bodenpreise und damit die Immobilienpreise steigen, jedoch gibt es die Landflucht und den demographischen Wandel in Deutschland. Weniger Menschen bedeuten auch weniger Nachfrage in Deutschland für Immobilien und das wirkt sich natürlich auch auf die Immobilienpreise aus.

Covid-19 und Immobilien.

Es geschah schnell und war nicht vorhersehbar. Durch Covid-19 sind viele Menschen in Kurzarbeit oder sind sogar Arbeitslos geworden.  Z.T. können diese Menschen nichts für Ihre Lage. Diese Menschen kommen z.B. aus der Veranstaltungsbranche und haben viel und hart gearbeitet, dabei sogar gut verdienst. Andere haben eine hochwertige Ausbildung zum Pilot abgeschlossen und stehen z.T. kurz vor der Arbeitslosigkeit, da der Flugverkehr aufgrund von Corona stark zurück gegangen ist. Diese Menschen müssen jedoch trotzdem Ihre monatlichen Kosten für Immobilien bedienen.  Des Weiteren werden lokale Arbeitsgiganten ggf. schließen müssen und plötzlich wollen alle in der Nähe vom Arbeitsgiganten wegziehen und die Immobilienpreise sinken.

Was ist eine Beleihungssumme?

Der Darlehnsnehmer nimmt ein Darlehn in einer bestimmten Beleihungssumme von der Bank. Was heißt das? Der Darlehnsnehmer hat z.B. sein Haus auf 80% Beleihungswert aufgenommen. In anderen Worten der Darlehnsnehmer zahlt 100% für das Haus und die Bank gibt 80% vom Verkehrswert als Darlehn an den Darlehnsnehmer.  Die Bank hat als Sicherheit die Grundschuldverpflichtung vom Darlehnsnehmer. Beleihungssumme = Sicherheit der Bank.

Was passiert, wenn der Wert der Immobilie sich verringert?

Wenn die Beleihungssumme nicht des Immobilienverkehrswertes entspricht hat kurz gesagt, die Bank das Recht gemäß §490 BGB den Darlehnsvertrag zu kündigen.

§ 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht

(1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.“

Bei dieser Erfahrung habe ich folgende finanzielle Erkenntnis gelernt.

33. Bei einem Darlehn muss die Sicherheit immer des Darlehnswertes entsprechen.
34. Immobilienpreise werden auch fallen.
35. Deflation kann auch schlecht sein.
36. Die Beleihungssumme sollte 60% vom Immobilienwert betragen.

Warum Immobilien keine sichere Anlagen sind.

Immobilien Aktien nennt man im Fachjargon REIT= Real-Estate-Investment-Trust. Diese gelten als sichere Anlagen. Warum ist das so? Weil eine Immobilie einen weniger Schwankungsanfällige Anlage ist. Der Buchwert einer Immobilie ändert sich nicht so häufig wie der Buchwert von Aktien.

Welche REIT’s gibt es?

Hotels (Lodging-REITs),
Wohnimmobilien (Residential-REITs),
Studentenwohnheime,
Bürogebäude (Office-REITs),
Healthcare-REITs (Krankenhäuser und Pflegeheime),
Einzelhandel (Retail-REITs),
Industrie- und Logistikgebäude,
Rechenzentren,
Mietlager,
Gefängnisse
Wälder (Timber-REITs)
Landwirtschaftliche Grundstücke
Infrastruktur
Casinos

Vermeidung von diesen REIT’s

Welche REIT’s sollte man sein Geld nicht anlegen?Warum?
Hotels (Lodging-REITs)Weil weniger Urlaub und Geschäftsreisen stattfinden
StudentenwohnheimeDurch den Fernunterricht können die Studenten bei den Eltern wohnen bleiben.
Bürogebäude (Office-REITs)Durch Homeoffice werden weniger Büros benötigt. Außerdem vernichtet die Digitalisierung viele Bürojobs.
Einzelhandel (Retail-REITs)Einzelhändler haben es schwer gegen die Amazons.
Industrie- und LogistikgebäudeIndustrie und Logistikunternehmen sind quasi die Wirtschaft und bei jeder Kriese anfällig.
GefängnisseSchlechte SRI Wert.
Wälder (Timber-REITs)Durch die Erderwärmung finden viele Baldbrände statt.
CasinosSchlechte SRI Wert.

Zukunfts REIT’s

Wohnimmobilien (Residential-REITs) ,
Healthcare-REITs (Krankenhäuser und Pflegeheime) ,
Rechenzentren ,
Mietlager ,
Landwirtschaftliche ,
Grundstücke ,
Infrastruktur ,

KBV < Kurs Wert != Gewinn

Ein kleiner KBV (Kurs-Buchwert-Verhältnis) als der Kurswert der Aktie muss keine Kaufgrund sein.

Beispiel: Buchwert 20€ Aktienkurs 10€
In diesem Fall wäre sollte man nicht gleich einen Kauf tätigen.

Warum fragst du dich?
Beispiel:
Januar 2020 ist ein Gutachten erstellt worden für alle Einkaufszentren eines REIT’s.
März 2020 Pandemie.
April 2020 ist der Buchwert der Aktie bei 20€ und der Aktienkurs 10€. Das Gutachten ist relativ aktuell. Jedoch können Cov-19 bedingt Zahlungen an den Vermieter unterlassen werden. Das Geschäftsmodell geht für den Betreiber nicht auf. Der Buchwert ist höher als der Kurswert, jedoch wer kauf ein EKZ? und das während einer Pandemie? Keiner der Buchwert ist daher nix Wert.

Bei dieser Erfahrung habe ich folgende finanzielle Erkenntnis gelernt.

26. Wohnimmobilien , Healthcare-REITs, Rechenzentren, Mietlager, Landwirtschaftliche Grundstücke und Infrastruktur REITS sind Zukunft REIT’s.
27. Hotels, Studentenwohnheime, Bürogebäude, Einzelhandel, Industrie- und Logistikgebäude, Gefängnisse, Wälder und Casinos sind eher unsichere REITS.
28. Zeit und Boden kann man nicht vermehren. Bei steigender Bevölkerungszahl werden die Zukunft REIT’s steigende Renditen erhalten.

Finanzblog. Finanzbildung. Finanzielle Freiheit. #Blog

Hier in diesem Blog werde ich finanzielle Erfahrung niederschreiben. Damit möchte ich meinen Teil an der finanziellen Bildung leisten.

Was für Themen werden dich hier erwarten?
– Immobilien (Kauf, Verkauf, Vermietung und Eigennutzung).
– finanzielle Instrumente z.B. Fonds, ETF, Aktien, Anleihen, allgemeine Strategien usw.